◆賣或租好？ 先算「年化投報率」

　　光是憑著「買低賣高」的直覺投資房地產，往往到頭來都搞不清投資報酬率有多少？專家建議，除了簡易的投報率計算方式之外，房產投資客也該學會「年化投報率」，將持有房地產的投資年限考慮進去，才能進一步比較出售或出租，哪一項的投資效益最高，才不會做出錯誤決策。

■　先比較投報率再決定租或售

　　去年整體房市景氣大好，搶在前年底勇於危機入市的民眾，房地產的投資獲利肯定賺得笑呵呵，房地產業者預估，虎年上半年仍是高檔盤整走勢，至於下半年是否持續看漲，得仰賴ECFA以及五都大選這兩項主力推動。相信有不少民眾正猶豫，到底該出售落袋為安，或是出租穩賺租金？

　　撇開不可測的房價走向不說，出售或出租應該由投資報酬率決定。譬如，小王在五年前花了500萬買了一間房子，如今房價漲到600萬元，只要順利出售獲利100萬元，出售投報率為20% (出售投報率=獲利100萬/成本500萬)。若小王打算出租，每月可收到租金17,000元，一年租金為20萬4千元，出租投報率為4.08% (出租投報率=年租金20.4萬/成本500萬)。

■　考慮「時間」因素避免錯誤決策

　　由此看來，出售投報率20%當然比出租投報率4.08%高出許多倍，所以獲利了結比當包租公的效益更佳？當然不是，因為上述的出售投報率缺少了「時間」因素，說得更白一點，20%投報率是持有五年的效益，因此必須將投報率也換算成等值的時間單位「年」，也就是所謂的「年化投報率」。

　　同樣援引上述例子，小王持有這間房子五年，換算月數為60個月，Rm是方才算出的20%投報率，將數值帶入計算公式，算出來的出售年化投報率為3.65%，這與出租4.08%相較，由此得知小王若是「只租不賣」獲利更佳。東森房屋董事長王應傑建議投資民眾，花點時間好好計算「年化投報率」，才不會做出錯誤決策後悔莫及。

2010/02/25 【網路地產王】

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